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戸建リフォーム工事(賃貸用) 祖母の家第1号

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祖母の家1号 その後

さて今日は、祖母の家第1号のその後についてです。

前回の記事はこちら

調子よく月々45000円の家賃を稼いでくれていた祖母の家第1号ですが、ついに退去となる日がやってきました。

不動産屋さん曰く

「結構ボロボロになってますねー」

とのこと。

 リフォーム工事前の状況

退去後の写真をいくつか載せておきます。

洗濯機置き場が台所内

キッチン水洗が分割式

キッチンとリビングの間に仕切り棚あり(穴あいてます(笑)

洗面台が水しか出ない、そして扉がボロボロ(笑)

洗面台の手前にシロアリ被害あり

風呂にシャワーがない、そして分割水洗(めんどくさいやつ)

トイレはギリ水洗、ただしウォシュレットなし

とまあ、21世紀の住居としてはなかなかヒドイ状態でした。

特にシャワーについては、

タイマムシン右

お、シャワーなかったんですね。

不動産屋さん

そうなんですよ。入居者さんどうしてらしたんでしょうね?

タイマムシン右

僕自身が以前ここに住んでたんですけど、確かにその頃は、風呂のたびに洗面器でお湯をすくっては頭にかけてた覚えがありますねぇ(笑)

なんてやりとりをするくらい、両者ともちょっとびっくりしてました。まあ、僕は忘れてただけなんですが(笑)

壁とか扉とかの破損もあったので、今にして思えば修理費用を請求することもできたかと思うんですが、

タイマムシン右

どーせ壊れてないとこも全部直すんだから、請求すんのもめんどくせーな

という、いつもの僕の思考の悪い癖(笑)で、全額僕の持ち出しで直すことになりました。

ちなみに、退去は2013年だったのですが、いろいろと事情があって、工事着手まで1年くらい空いてます。

 リフォーム工事後

工事後の写真はこちらです。

壁紙全面張り替え

洗濯機置き場をキッチン→旧収納スペースに移動

リビングの仕切り棚撤去、キッチン横の洗濯機置き場用水栓撤去

キッチン水洗を1レバー混合水栓に変更(色々と置いてあるのは入居者サービス用)

洗面化粧台導入(お湯も出るよ)。シロアリ駆除ついでに床下収納新設。

お風呂にシャワー設置&混合水栓化

ウォシュレット設置、色違いなのは僕の発注ミス(笑)

他に、外壁を錆び錆びのトタン→鋼板(ガルバリウムだっけ?)に張り替えています。

色は紺。この色割と好きです。

外壁を張り替えた部分のみ、耐震補強工事も実施。これの写真もあるはずなんですが(木の筋交いを追加してるやつ)、執筆時点で行方不明でした。すみません。

この時の工事代金は、確か300万くらい…なんだ、利益あらかた吹き飛んでるじゃねーか。はずかしー(笑)

 まとめ

で、結構徹底的にやったつもりだったんですが、やはり入居者はなかなか決まらず、賃貸開始は2015年末となってしまいました。退去からは2年半くらい空いてます(笑)

ただし、家賃は一万円アップの55000円となりました。

おかげさまでこちらの入居者さまも、2015年の12月からずっと住んでくれています。もう工事代金は回収したんで、あとは利益が積み上がってる状態ですねー。

このへん、割とテキトーでも一応儲かってはいるんですが、今後はもう少し工事代金を抑える工夫をしようと思います(笑)

(2022.6.3追記)

なんて思ってたら、今年の1月に退去になってました…w

編集後記

タイマムシンさん、ワンルームマンション営業を撃退する

ある日、見知らぬ番号より入電

不動産屋さん
(やり手)

突然のお電話失礼いたします。タイマムシンさまでしょうか?

タイマムシン右

はいはい

不動産屋さん
(やり手)

今少しお時間よろしいですか?

タイマムシン右

いっすよー

不動産屋さん
(やり手)

我々は株式会社●△□×と申しまして、資産運用へご興味をお持ちの方に、案件をご紹介させていただいております。

タイマムシンさま、以前行われましたアンケートにて、ご興味をお持ちとのことでしたが、今現在も変わりませんか?

タイマムシン右

そっすねー。興味はある、ってゆーかもうやってますね。いろいろと。

不動産屋さん
(やり手)

おー、そうなんですね。NISAとかiDeCoとか?

タイマムシン右

まあ、そんな感じですね。

iDeCoは会社の絡みでできないんで、積み立てNISAを。

不動産屋さん
(やり手)

なるほど、素晴らしいですね。

ちなみにこういった案件紹介の電話とか、よくかかってきたりします?

タイマムシン右

あー、結構ありますね。都心ワンルームマンションの営業とかw

不動産屋さん
(やり手)

あうっ…そうなんですね…

タイマムシン右

ちなみに今回は?

不動産屋さん
(やり手)

ワンルームマンションです…

タイマムシン右

ですよねーw

不動産屋さん
(やり手)

一応お話だけ、させていただいてもいいでしょうか?

タイマムシン右

いいですよー、時間はあるんで。

ちなみに利回りはどのくらいですか?

不動産屋さん
(やり手)

おっと、さすがですね。最初にそれを聞かれるとは思いませんでした。

今回の物件はおおよそ7%となります。

タイマムシン右

お、そこらへんのやつよりちょっと高めですね。

不動産屋さん
(やり手)

ありがとうございます。

おそらくご存じだとは思うんですが、ローンは入居者さまからいただく家賃でまかない、節税にもなり、ローン完済後は年金代わりになるというものです。

タイマムシン右

節税かー、僕は節税になる物件より、税金余計に払う羽目になる物件が好きですねー。

不動産屋さん
(やり手)

なるほど…つかぬ事をおききしますが、もしかして不動産もされてます?

タイマムシン右

あ、やってますよ。

不動産屋さん
(やり手)

なるほど、そうなんですね。

さすがに詳しすぎると思いました。

マンションとかアパートとか?

タイマムシン右

そんな感じですね。

不動産屋さん
(やり手)

そちらの物件の利回りはどれくらいですか?

タイマムシン右

大体10~20%の間が多いですね。一件だけ30%超えたやつもあります。

不動産屋さん
(やり手)

なるほど…すごいですね…

不動産屋さん
(やり手)

今現在はおつとめですよね。そちらの給与だけでのご年収をお聞きしてもよろしいですか?

タイマムシン右

去年は大体●●●万くらいです。

不動産屋さん
(やり手)

では、不動産の残債の方は?

タイマムシン右

住宅ローン除いて、今で大体●●●●万くらいですね。

不動産屋さん
(やり手)

なるほど、サラリーマンの属性をフルに活用されてるということですね。

タイマムシン右

うん、まあ、そういうことになるのかな?

不動産屋さん
(やり手)

で、税金を余計に払ってらっしゃる?

タイマムシン右

まあ、おかげさまで、ここ数年はずっと払う方ですね。

不動産屋さん
(やり手)

なるほど…なるほど…了解しました。

お時間取ってもらって申し訳ありません。私の方からご提案できることは何もありませんでした。

タイマムシン右

おつかれっした

てなわけで、内容をよく知っていれば撃退は可能です。

まあ普通は「そういう話には興味ありません」ってガチャ切りするのが一番楽なんですけどね(笑)

…「ガチャ切り」って、携帯しか知らない若い人たちには通用しないんだろーな…

それではまた。

タイマムシンのオススメ本はこちら

ABOUT ME
taimamushin
はじめまして、タイマムシンと申します。 サラリーマン・不動産投資家・株式投資家をしております。 このたび、数年前に挫折したブログについて、もう一度初めてみることにいたしました。 書いていこうと考えているのは、現在のところ下記の分野についてです。 ①不動産投資について ②VBA学習の備忘録 ③生活改善について ④その他雑記 その時々の気分で書くことが変わると思います。 株式投資については、積極的に書くつもりは無いのですが、何かの拍子にチラ見せすることはあるかもしれません。 どこまで書き続けられるかわかりませんが、それなりのボリュームにまで成長させられたら、カテゴリ分け等も考えていこうと思います。 将来的には収益化も目指しておりますので、ガンガン広告載せます。 生暖かい目で見守っていただければ幸いでございます。 それでは、よろしくお願いします。

POSTED COMMENT

  1. メタボにゃん より:

    やっぱり不動産話(リフォーム)が面白いですね~。リフォーム300万って高かったような掲載ですけど、あそこまでリフォームして、300万は安い気がするのは私だけ?

    営業マンの撃退は、専門過ぎて理解不能でした(笑)

    • taimamushin より:

      つわものの大家さんの中には、DIYやら分割発注やらを駆使して、あのレベルなら数十万に抑える猛者もいますねー。この時は距離が遠かったのと、僕にさほど技術がないので、すべて工事会社さまにお任せしちゃったんです。

      撃退の方の決め手は、
      「節税ということは税金が還付されているということ」
      「税金が還付されるということは、不動産業が赤字になっているということ」
      「事業が赤字になっているから、この場合の節税はメリットではなくデメリット」
      ということを僕がよく知っているということが相手に伝わったことですね。

      節税がメリットになるのは、
      「利益が出すぎてこのままじゃ税金がやばい。来年更新しようと思ってた設備だけど、どうせなら今年買い替えて今年の費用にしちゃおう」
      的なケースです。

      あっ、キッチンの混合水洗化を忘れてた。更新します。

      • メタボにゃん より:

        なるほど~😊そういうことでしたか!
        だから、営業マンは、話すやり取りで、素人ではないと判断し、手を引いたんですね

COMMENT

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