タイマムシンの楽天ROOM
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アパートを買おうとしていたはずなのに…

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※アイキャッチ画像は、今回のお話と関係ないこともないです。

巡り合わせの不思議について

相続案件発生

不動産屋さん
不動産屋さん
タイマムシンさん、ちょっとおもしろい物件が出てきたんですが、興味ありますか?

こんな感じで電話がかかってきたのは、祖母の家第一号の管理をしてもらってる不動産屋さんからでした。

2014~2015年くらいのことだったと思います。「〇戸大家さん」に相談して、物件を一つ売却して手持ち資金を分厚くしたはいいものの、次の物件購入が全然はかどらず、ちょっとやる気を失っていた時期でしたw

詳細を確認すると、

・相続案件

・小規模アパートと一軒家のセット

・築年数は不詳

・武生駅から徒歩5分以内(たぶん3分くらい)

※武生駅は、福井県の中では割と主要なJR駅です。田舎なのは確かですがw

・売り出し価格は500万を想定

・土地面積は、アパート側280㎡,一軒家側170㎡

・路線価は26〔千円/㎡〕

・路線価による土地評価額は1000万オーバー

・実売価格はおそらくもっと上

つまり、買った瞬間含み益になる物件です(解体費用はかかりますけどね…)。

連絡をくれた不動産屋さん曰く、

 

不動産屋さん
不動産屋さん
タイマムシンさんがもし購入されないなら、僕が買おうかなー、って思ってます。

とのこと。

ただし、懸念事項もいくつかあります。

・土地の境界が確定していない(確定作業の結果、「越境している/されている」状態となる可能性が高い)。

・確定作業は売主側でされない

・形状がいびつ

土地形状は、ざっくり描くとこんな感じです。

よそ様の家が邪魔すぎますねw

ちなみに、境界画定作業にいくらくらいかかるか、事前に土地家屋調査士さんに確認したところ、ざっくり60~70万くらいかかるとのこと。確認ポイントが多いほど手間がかかるんですが、添付の絵から確認できるだけでも11ポイントw 実際には、上辺も結構ジグザグしてるので、さらに5ポイントほど増えますw 利害関係者も5~6人。なんてめんどくさいw

ただし、そのめんどくささを買い手側で引き受けるからこそ、激安価格での売り出しになっているわけですね。世の中よくできています。

内見実施

内見してみたところ、アパートはなぜか道路に面して建っていて、入口がめっちゃ狭いです。奥の駐車場は広いのにw

二戸口のメゾネットタイプで、一つが空室だったので、そちら側に入らせてもらいました。中身は、築年数相応の古さと汚さですが、建物自体はしっかりしているようでした。ただし、そんなに高い家賃はとれなさそうなので、リフォームは最低限でいいかなー、って感じです。

そして一軒家の方は、骨とう品がいっぱいありそうな古民家です。直前まで生活していたかの如く、使いさしの洗剤とか洗う前の食器とか普通においてありますw。あと仏壇がそのままですw

そして、二階の天井が、本来あるべき位置から50cmくらい下がっていて、ちょっと恐怖を感じる状態ですw

タイマムシン右
タイマムシン右
これ…梁から外れちゃってるんですかね…

不動産屋さん
不動産屋さん
ですかねー…ちょっとこのまま住むのは怖いですね…

タイマムシン右
タイマムシン右
やっぱこっちは解体かなー、古民家やからちょっともったいないけど…

不動産屋さんのおススメ作戦は、

「ある程度の指値で購入したうえで、一軒家側を400万程度で売却し、アパートを実質タダで入手する」

というものでした。

 

タイマムシン右
タイマムシン右
いやでも、実質タダにしようと思ったら、相当指値しないといけませんよね。解体費用もかかるし…

不動産屋さん
不動産屋さん
ん、確かに

タイマムシン右
タイマムシン右
解体費用ってどのくらいかかるもんですか?

不動産屋さん
不動産屋さん
ウチでよく依頼してる業者、解体だけはめっちゃ安くて、多分100万台前半でいけます

タイマムシン右
タイマムシン右
だとしたら、購入価格250万くらい?w

不動産屋さん
不動産屋さん
ちょっとそれは無茶かなーw

タイマムシン右
タイマムシン右
ですよねーw 実質タダは諦めるか…

不動産屋さん
不動産屋さん
いくらくらいで指します?

タイマムシン右
タイマムシン右
土地評価額が1000万オーバーなんだから、500万でも十分お値打ち物件ではあるんですが…350万いけます? 多分現金決済できます。

不動産屋さん
不動産屋さん
その価格なら頑張ってみます!

ということで、350万から交渉スタートです。

んで、交渉中に境界画定の手配やら解体の手配やら頼もうと思ってたんですが、特に押し返されることもなく350万でまとまってしまったとの連絡が1週間もたたずに入ってきました。

作戦立てる間もないw さすが相続案件。売主さまの思い切りがすさまじいですw

 

タイマムシン右
タイマムシン右
押し返しとかないんですねw

不動産屋さん
不動産屋さん
まあ、手放すことを何よりも優先されてますからねー

タイマムシン右
タイマムシン右
急いではるんですか?

不動産屋さん
不動産屋さん
いや、特に急がれているわけではないですね。ただただめんどくさがってる状態です。

タイマムシン右
タイマムシン右
仏壇の処分はしてもらえるんですか?

不動産屋さん
不動産屋さん
その辺の話がまだできてないんですが、さすがにあれをこちら側で処分することはできないので、向こうに依頼します。でないと買取できませんって言います。

タイマムシン右
タイマムシン右
よろしくお願いします。

不動産屋さん
不動産屋さん
あと、現在アパート側の一室は入居中なんですが、そちらも特に契約書等は取り交わしてないみたいなんで、その辺も売買までにクリアにしないといけないんですよ。

そのほかにもまだ確認できてない事項が多々あるんで、実際の売買は結構先になりそうです。相続手続きすらまだ途中みたいでw

タイマムシン右
タイマムシン右

そんな状態なんですねw。僕の方は特になんの都合もないので、全然大丈夫です。

んでさらにしばらく経って、2015年の夏頃、

 

不動産屋さん
不動産屋さん
とりあえず、仏壇の処分は売主さんの方で完了しました。

タイマムシン右
タイマムシン右
了解です。

不動産屋さん
不動産屋さん
ただやはりというか、ほかの残置物はこちらでやってくれと言われています。

タイマムシン右
タイマムシン右
あ、残置物も一応言ってはみてくれたんですね。

不動産屋さん
不動産屋さん
まあそこは、本来そうあるべきなんで。

タイマムシン右
タイマムシン右
んじゃまー、お宝さがしも兼ねて頑張りますw

不動産屋さん
不動産屋さん
多分、現金数万円くらいは出てくると思いますw

タイマムシン右
タイマムシン右
おお、それは楽しみw

そしてここから、話が別方向に流れていきます。

不動産屋さん
不動産屋さん
ところで、これたまたま今日入ってきたばっかりの情報なんですが、どうやら一棟マンションの売り物件が出そうです。興味ありますよね?

タイマムシン右
タイマムシン右
ありますありますw

不動産屋さん
不動産屋さん
じゃ、ちょっと資料持ってきます。

もう一つの売却案件発生

というわけで、マンションの方のスペックです。

・2LDK×9戸口

・築13年,RC造

・福井市内の、結構元気な地域

・駅からは遠いが、車社会なので特に問題なし

・駐車場は各戸2台分あり

・売り出し価格は7000万

・土地面積560㎡

・延べ床面積680㎡

・利回り10.6%

・路線価による評価額9000万オーバー

 

タイマムシン右
タイマムシン右
めっちゃいいじゃないですか

不動産屋さん
不動産屋さん
買われますか?

タイマムシン右
タイマムシン右
可能なら買いたいです。でもこっち(アパート&一軒家)途中ですけど、いいんですかね?

不動産屋さん
不動産屋さん
あ、こっちは保留しますよ。どうせ時間かかるんでw

タイマムシン右
タイマムシン右
そんなんでいいんですねw ではお願いします。

不動産屋さん
不動産屋さん
こちらは当然融資になると思うんですが、どこか取引のある銀行さんあります?

タイマムシン右
タイマムシン右
○井銀行に、寝っぱなしの口座があるくらいですね。

不動産屋さん
不動産屋さん
なるほど、では○井銀行と、今のオーナーが○邦銀行で融資受けてるんで、その2行にアタックしてみます。

タイマムシン右
タイマムシン右
よろしくお願いします。

不動産屋さん
不動産屋さん
物件の見学はどうされます?今からでも行けますけど。

タイマムシン右
タイマムシン右
じゃ、せっかくなんで行きましょう。順番が逆ですがw

というわけで、買う気マンマンの状態で内見に行きましたw 内見といっても、当時全戸入居中だったんで、中は見れなかったんですけどね。

だいぶテンション上がってたんで、細かいところを確認した記憶が全くないんですがw、幸いなことに特に悪いポイントが無い物件でした。強いて言えば、そろそろ外壁メンテナンスの時期を迎えることくらい。

というわけで、そのまま買い付け申込書にハンコ押しました。アパートより先にw

これが、「購入しようとする物件がなぜか途中ですり替わるお話」ですw

この顛末は、次回以降書いていきます。アパート・マンション合わせてもうちょい引っ張る予定。

ではまた。

タイマムシンのオススメ本はこちら

ABOUT ME
taimamushin
はじめまして、タイマムシンと申します。 サラリーマン・不動産投資家・株式投資家をしております。 このたび、数年前に挫折したブログについて、もう一度初めてみることにいたしました。 書いていこうと考えているのは、現在のところ下記の分野についてです。 ①不動産投資について ②VBA学習の備忘録 ③生活改善について ④その他雑記 その時々の気分で書くことが変わると思います。 株式投資については、積極的に書くつもりは無いのですが、何かの拍子にチラ見せすることはあるかもしれません。 どこまで書き続けられるかわかりませんが、それなりのボリュームにまで成長させられたら、カテゴリ分け等も考えていこうと思います。 将来的には収益化も目指しておりますので、ガンガン広告載せます。 生暖かい目で見守っていただければ幸いでございます。 それでは、よろしくお願いします。

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