竜王の家－追加リフォーム工事
ベランダ屋根に吊り下げタイプの物干し金物を設置
こちらの物件、ベランダの上に波板の屋根が付いていました。
こんな感じのやつ↓（フリー素材）
購入した時点で、この屋根に物干し用の金物が付いていたんですが、経年劣化で使える状態ではありませんでした。なので、ＤＩＹで付け替えることとしました。
取り付け後↓
以前に書いていたブログから発掘したものなので、写真が小さくてすみません。
物干し金物は既製品を使っていますが、骨組みに金物を固定するための金具は、アルミ板とアルミパイプで自作しています。
自作風景はこんな感じ↓
この加工作業で多分三日くらい費やしてますｗ
写真に写ってしまってますが、この時点で既に波板が白いです。だいぶ劣化が進んでます。多分ちょっと力入れたらパリっていきます。
せっかくなのでアフィリエイト広告も貼っておきましょう。こんなの買うのは相当マニアックな人だけだと思うけどｗ
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散水栓について
4件目の入居者さまが入られた直後、
散水栓のハンドルが見当たらない
との連絡が入りました。
散水栓がどういう構造か覚えてなかったので(笑)、
ちょっと今度の休みに一回見に行きますね～
なんて言ってたんですが、数日空いてしまったこともあって、見に行った時には入居者さまの方で買ってきてはりました。ホームセンターで。
「お金払いますよ」とは言ったのもの辞退されて、このときは費用負担なしです。なので構造は未だに把握してません。多分一般的な四角いジョイントのやつだと思うけど。
ベランダ屋根の貼替えについて
上にも書いたんですが、ベランダの波板の屋根が、僕が購入したときには既に透明感が失われてる感じで、劣化してたんです。あんまり気にしてなかったけど。
で、一回目の台風が過ぎたあと、入居者さまからお電話をもらいました。
大家さん、ベランダの屋根が一枚なくなってます
現地に行って確認すると、5枚ほどある波板の真ん中がキレイになくなってました。
どこに飛んでいったのかは不明。
修理費用は、このとき入居付けしてくれた不動産屋さんの工務部門に依頼してしまったので、結構お高めでした。６万円くらい。
そして次の年、再び入居者さまから同じ件で電話がありました。
大家さん、また屋根が1枚飛んで行きましたｗ
もはや入居者さまも半笑いですｗ
このときは、たびたび屋根が飛んで行って近所迷惑になるのも嫌だったので、よくあるカーポート的な屋根に変えてやろうと思って、近所のホームセンターに依頼してみました。
こんなやつ↓
これって、ベランダに設置するような小さいタイプなら、ホームセンターで５～６万くらいで付けてくれるんですよ。知ってました？
で、現地を確認してもらったんですが、既存の屋根の固定方法をそのまま採用することができず、あえなく施工不可となってしまいましたので、おとなしく波板1枚のみの取り付けとなりました。３万円くらい。
取替えた板のみ透明になって、青空が見えますｗ
ちなみにこの修理は、２回とも火災保険の適用になりました。僕の持ち出しは０です。
増築部分屋根・及び雨漏りについて
こちらの物件、新築時点では鉄骨造の３ＤＫで、あとから増築して４ＬＤＫにしていました。増築部分は木造です。
何度か台風を経験するうち、この部分の屋根から雨漏りするようになって、一度屋根を葺き替えております。
一応ダメ元で火災保険が下りるか確認してみたところ、半分は台風のせいと認めてもらえましたので（あと半分は劣化）、見積もり金額の半分、およそ４０万円がいただけることになりました。
ただ、この時の業者さんが、なぜか下りた保険金の枠内で施工しようとしてしまい、僕もそれについて特に違和感を抱けなかったので、下請け業者の選定で半年ほど入居者さんを待たせてしまいました。
今だったら、差額を僕負担にして、さっさと施工してもらうと思います。
その間も当然雨漏りは続くわけで、確か、入居者さんの家電を一台ダメにしてしまって、僕が弁償したような記憶があります。良い人だったので笑って許してくれましたが。
このときの業者さんとは、その後縁を切っております。
修理の際、僕も屋根に上らせてもらったんですが、陸屋根の防水シート的なのが８割方無くなっていて、下地も大分柔らかくなってました。
施工後は寄棟屋根の形状に、トタンで施工してもらいました。無着色の銀色です（安いから仕方ないよねｗ）
外壁塗装について
こちらの物件、購入した時点で結構チョーキングは起こしてたんです。
とは思ってたんです。
ネットの一括見積もりサイトに申し込んで、３社くらいの業者さんに見積もり作ってもらったんですが、３社とも見事に金額がバラバラでした。
業者Ａ（大阪府）…外壁＋屋根で９９万円
業者Ｂ（東近江市）…外壁のみで１１７万円
業者Ｃ（東近江市）…外壁＋屋根で１７２万円
ここでは一回悩もうと思って、施工しないまま年月が過ぎていきます。
んで、その後知り合いの業者さん（不動産投資仲間でもある）にも見積もってもらいました。
業者Ｄ（近江八幡市）…外壁＋屋根で１２３万円
ここでも見積もりを作ったにもかかわらず、施工のＧＯをかけていません。
だいぶやっかいな客だと思います。
なぜか「よし、やるか」って思えなかったんですよね。
その後、福井県でお世話になってる塗装業者さんにまで見積もり頼んだりしてました。
業者Ｅ（福井県）…外壁＋屋根で１１５万円くらい（資料がないのでうろ覚えです）
そして売却へ
２０１９年の７月くらいの出来事です。
そんなこんなで、塗装の見積もりだけ依頼してダラダラと返事を引き延ばしていた中、入居者さんから思わぬ連絡をいただくことになります。
このときは、賃貸の客付けをしてもらった不動産屋さんの売買部門に、査定と売買手続きをおねがいしました。
査定してもらった結果は以下の通りです。
標準価格 … ５８０～７００万円
まあ、お値打ち物件にしてあげたと言うことにしておきましょう。入居者さん、良い人だったし。
割と自分の感覚が正しくて、ちょっと嬉しかったのは内緒です。
このあたりの話を投資家仲間にして、さらに
って言ったら、
って言われました。なぜだろう…？ｗ
このときは、直近で動いてもらっていた福井県の業者さんに工事をお願いしました。十分な時間があれば、大阪の業者さんにお願いしたかも知れません。
最終の投資結果
こちらの物件、購入価格は５６０万でした。
この頃はリフォームの代金とか性格に把握してなくてうろ覚えなんですが、多分支出金額は合計８００万くらいになってます。塗装代金含めて。
で、売却価格と家賃の合計が６５０＋５００で１１５０万。
トータルで３５０万くらいは儲かってる計算になりますね。
一年あたりだと５０万くらい。
７年間の投資成績としては、多分微妙な感じですｗ
ま、プラスで終われて良かったと言うことで。
編集後記
夏の健康診断で「肝臓の数値が悪い」と言われました。
そして年末に喉が痛くなって病院に行ったときも、炎症反応を見るためにされた血液検査で「肝臓の数値が悪い」とついでのように言われました(笑)
というわけで、最近家飲みは控えているタイマムシンさんです。
ウチの会社の場合、夏の健康診断の結果が悪かった場合は3月に（追試のごとく）追加で診断を受けることになるので、そこでいくらか数値が改善していることを期待しています。
冷蔵庫に6缶パックで買ったビールが5缶残ってるんだけど、どうしよう…？
タイマムシンのオススメ本はこちら
いつも楽しく拝見しております。
なんか記事がとっても見やすくなってますね。
7年住んで購入していただくなんて、良い方に巡り会う事ができましたね。
ネット上では、資産価値から1000万うわのせして売り出し、合法詐欺で儲けてる人もいてます。タイマムシンさんの良い人柄を感じます。
現代の近江商人ここにあらわるですね。
これからも三方良しで、楽しませて下さい♪
ありがとうございます。そう言っていただけると嬉しいです。
不動産の売買価格に関しては、普通の戸建てでも資産価値プラス１０００万くらいの値付けはザラにあります。値段付ける方も素人だったりするので、別に詐欺をしようとしてるワケでもないんですよね…ｗ
あ、投資物件で資産価格より高い値段が付いている場合、売主のローン残高に合わせてるケースもあったりします。そういった物件は永遠にサイトに掲載され続ける運命となりますｗ